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In deutschen Metropolen driften die Wohnimmobilienpreise innerhalb der Stadtgrenzen wieder auseinander. Nachdem die Preise in den zentralen Lagen in den Vorjahren stärker gesunken waren, stiegen sie im Jahr 2025 wieder kräftiger an als in den Außenbezirken. Dies zeigt die jüngste Auswertung des German Real Estate Index (GREIX) zu Wohnimmobilienpreisen auf Stadtviertelebene. Der GREIX ist ein Gemeinschaftsprojekt der lokalen Gutachterausschüsse und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft.
Die Daten für 2025 deuten auf eine Rückkehr zu den Mustern des letzten Marktzyklus (2006–2022) hin: In Aufwärtsphasen legen die Preise in den Zentren stärker zu als in den Randbezirken. Damit kehrt sich der Trend der jüngsten Korrekturphase um, in der die Innenstädte noch überdurchschnittliche Verluste verzeichnet hatten.
„Wir beobachten im Jahr 2025 eine Trendumkehr: Nachdem die Preise in den Stadtkernen während der Phase steigender Zinsen überproportional nachgegeben haben, sehen wir nun eine Gegenbewegung. Eine Hypothese ist, dass Wohnimmobilien in zentraler Lage aufgrund ihres geringeren Risikos sensitiver auf Veränderungen von Zinsen reagieren“, sagt Jonas Zdrzalek, GREIX-Projektleiter am Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Während das Preisverhältnis zwischen Zentrum und Randlage im Jahr 2024 auf einen Wert von ca. 1,25 gesunken war, kletterte es im Jahr 2025 auf 1,27 an. Das bedeutet, dass Wohnungen in zentralen Lagen im Schnitt rund 27 Prozent teurer sind als in nicht-zentralen Lagen. Zum Vergleich: Im Jahr 1990 betrug dieser Aufschlag lediglich fünf Prozent und hat sich seitdem mehr als verfünffacht.
Stärkeres Wachstum in den Stadtzentren – Berlin als Sonderfall
In Städten wie Düsseldorf und München stiegen die Preise in den Zentren um fast vier beziehungsweise über drei Prozentpunkte stärker an als in den Außenbezirken. Eine Ausnahme bildet Berlin: Hier war das Preiswachstum in den Randlagen im Jahr 2025 knapp über einen Prozentpunkt stärker als im Zentrum.
Innerhalb der Städte bestehen große Preisunterschiede
Die Unterschiede innerhalb der Top-7-Städte sind erheblich, wobei Berlin die Liste anführt. In der Hauptstadt kostet der Quadratmeter in zentralen Lagen wie im Ortsteil Mitte mehr als doppelt so viel wie im günstigsten Bezirk Spandau.
Einblicke in die Metropolen
– Köln & Frankfurt: In Köln zahlen Käufer in der Innenstadt mit ca. 6.000 EUR/m² fast doppelt so viel wie in Porz (ca. 3.200 EUR/m²). Ähnlich hoch ist die Differenz in Frankfurt mit einem Aufschlag von rund 85 Prozent zwischen dem Westend/Innenstadt (7.300 EUR/m²) und Frankfurt West (4.000 EUR/m²).
– München: Die bayerische Landeshauptstadt bleibt preislich in einer eigenen Liga. Während Altstadt-Maxvorstadt bei 11.900 EUR/m² liegt, ist selbst der Preis im günstigsten Viertel Moosach-Milbertshofen mit ca. 7.500 EUR/m² höher als die Preise in den teuersten Lagen aller anderen deutschen Großstädte.
– Stuttgart: Hier ist das Preisgefüge am homogensten. Dennoch beträgt die Preisdifferenz zwischen dem teuersten Stadtviertel Mitte-Nord mit 5.500 EUR/m² und dem günstigsten Neckar-Ost mit 3.600 EUR/m² mehr als 50 Prozent.
Jetzt vollständigen Bericht lesen: GREIX Kaufpreisindex Stadtviertel 2025: Preisabstände zwischen Zentrum und Randlagen nehmen wieder zu/https://www.kielinstitut.de/de/publikationen/greix-kaufpreisindex-stadtviertel-2...
Methodischer Hinweis
Die Preisentwicklung des GREIX-Kaufpreisindex (https://www.greix.de/) wird als Index berechnet. Nur so können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Ein Verkauf besonders vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen, einer guten Lage oder eines guten Zustands, führt beispielsweise zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt jedoch keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.
Über den GREIX-Kaufpreisindex
Was ist der German Real Estate Index (GREIX)?
Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein am Kiel Institut für Weltwirtschaft angesiedeltes, durch öffentliche Fördermittel finanziertes Forschungsprojekt zur Erhöhung der Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt. Dazu gibt es regelmäßig Veröffentlichungen zur Entwicklung der Transaktionspreise (GREIX-Kaufpreisindex) sowie zur Entwicklung der Angebotsmieten (GREIX-Mietpreisindex). Neben den Preisentwicklungen werden regelmäßig Sonderauswertungen veröffentlicht, etwa zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage oder dem energetischen Zustand.
Was ist der GREIX-Kaufpreisindex?
Der GREIX-Kaufpreisindex ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden. Auf https://www.greix.de/ stehen Kaufpreisindizes für verschiedene Segmente in derzeit 24 Städten frei zur Verfügung. Nach und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.
Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Kaufpreisindizes verwendet?
Die Datenerhebung findet bei den lokalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Auswertung der Kaufpreise wird mit neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode) vom Kiel Institut vorgenommen. Der GREIX-Kaufpreisindex steht somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität.
Medienkontakt:
Friederike McKeague
Kommunikation GREIX
T +49 151 41437895
friederike.mckeague@kielinstitut.de
Kiel Institut für Weltwirtschaft
Standort Kiel
Kiellinie 66
24105 Kiel
Standort Berlin
Chausseestraße 111
10115 Berlin
Kontakt
+49 431 8814-1
www.kielinstitut.de
Dr. Jonas Zdrzalek
Kiel Institute Researcher
jonas.zdrzalek@kielinstitut.de
Steffen Zetzmann
Kiel Institute Researcher
steffen.zetzmann@kielinstitut.de
Dr. Francisco Osswald do Amaral
Kiel Institute Fellow
francisco.amaral@kielinstitut.de
Verhältnis zentraler/nicht-zentraler Lagen
Copyright: Kiel Institut für Weltwirtschaft
Verhältnis teuerstes/günstigstes Auswertungsviertel
Copyright: Kiel Institut für Weltwirtschaft
Auswertung München vs. Frankfurt a.M.
Criteria of this press release:
Business and commerce, Journalists, Scientists and scholars
Economics / business administration, Politics, Social studies
transregional, national
Transfer of Science or Research
German
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