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Die Angebotsmieten in deutschen Städten stiegen im ersten Quartal 2026 nur noch moderat. Im bundesweiten Durchschnitt legten die Mieten nominal um 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zu. Das ist die niedrigste nominale Jahreswachstumsrate seit dem vierten Quartal 2021. Inflationsbereinigt ergab sich im Quartalsvergleich bereits ein leichter Rückgang von 0,1 Prozent.
Das zeigt das jüngste Update des vom Kiel Institut für Weltwirtschaft veröffentlichten GREIX-Mietpreisindex (https://www.kielinstitut.de/de/institut/forschungszentren/makrooekonomie/makrofi...). Dabei werden die Angebotsmietpreise für Wohnungen auf Basis der VALUE-Marktdatenbank (https://www.value-marktdaten.de/portfolio/immobilienmarktdaten/) in 37 deutschen Städten und Regionen, darunter die 30 bevölkerungsreichsten Städte, ausgewertet.
„Das Quartalsbild ist eindeutig: Nominal liegt das Wachstum mit 2,9 Prozent im Jahresvergleich auf dem niedrigsten Stand seit über vier Jahren. Real sind die Mieten im Vergleich zum Vorquartal leicht gesunken. Und wenn wir zeitlich noch weiter zurückgehen, sehen wir: Gegenüber dem vorherigen inflationsbereinigten Höchststand von 2020 liegen die realen Angebotsmieten kumuliert heute nur 2,8 Prozent höher. Das zeigt, dass sich die Angebotsmieten nicht deutlich anders als die allgemeine Teuerungsrate entwickelt haben. Wobei der Markt fragmentiert ist und es große Unterschiede zwischen den Städten gibt“, sagt Jonas Zdrzalek (https://www.kielinstitut.de/de/expertinnen-und-experten/jonas-zdrzalek/), Projektleiter GREIX, Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Große Spannweite in den acht größten Städten
Im Quartalsvergleich (Q1 2026 zu Q4 2025) verlief die Entwicklung in Deutschlands größten Städten unterschiedlich. Über dem bundesweiten GREIX-Zuwachs von 0,5 Prozent lagen Düsseldorf (+1,9 Prozent), Hamburg (+1,6 Prozent), Frankfurt a.M. (+1,2 Prozent), Leipzig (+1,1 Prozent) und Köln (+0,6 Prozent). München lag mit +0,4 Prozent leicht unter dem gesamtdeutschen Schnitt. Rückgänge verzeichneten dagegen Berlin (−1,8 Prozent) und Stuttgart (−0,2 Prozent).
Mietpreisniveau: München unangefochtener Spitzenreiter
Das aktuelle Mietpreisniveau in Deutschlands acht größten Städten zeigt weiterhin eine große Spanne. Am teuersten bleibt München mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 23,56 Euro pro Quadratmeter. Mit deutlichem Abstand folgen Frankfurt a.M. (17,71 €/m²), Hamburg (16,35 €/m²) und Stuttgart (16,25 €/m²). Berlin (15,84 €/m²) und Köln (15,67 €/m²) bilden das obere Mittelfeld, Düsseldorf liegt bei 14,78 €/m². Das untere Ende der acht größten Städte markiert Leipzig mit 10,41 €/m².
Der gewichtete Durchschnitt über alle 37 Städte und Regionen (GREIX) liegt aktuell bei 14,36 Euro pro Quadratmeter.
Auch außerhalb der acht größten Städte zeigen sich erhebliche Unterschiede. Augsburg (14,86 €/m²) liegt bereits über Düsseldorf (14,78 €/m²). Potsdam (14,68 €/m²) und Münster (14,27 €/m²) übertreffen Leipzig deutlich. Am unteren Ende stehen Chemnitz (6,19 €/m²), Gelsenkirchen (7,56 €/m²) und Hamm (8,33 €/m²). Die Differenz zwischen günstigeren und teureren Städten bleibt hoch.
Reguläre Mietangebote weiter rückläufig
Im ersten Quartal 2026 lag die Zahl der regulären Inserate auf den gängigen Plattformen im GREIX um 0,6 Prozent unter dem Vorquartal und führt damit einen gewissen Trend fort: Im Gesamtjahr 2025 betrug die Zahl der regulären Inserate rund 250.000 und lag damit unter dem Vorjahreswert von rund 260.000. Langfristig ist der Rückgang noch deutlicher: Im gesamten GREIX sank die Zahl regulärer Angebote auf 285.000 (2015) – einem Minus von rund 22 Prozent. In einzelnen Städten wie Münster oder Potsdam beträgt der Rückgang gegenüber 2015 sogar 50 bis 55 Prozent.
Gegenläufig entwickelt sich das möblierte unbefristete Segment: In den acht größten deutschen Städten stieg die durchschnittliche Zahl solcher Inserate von rund 7.500 (2015) auf rund 23.000 (2025). Im GREIX insgesamt wuchs das Segment von rund 12.000 auf rund 37.000 Inserate. Gegenüber 2015 entspricht das Zuwächsen von über 200 Prozent in den acht größten deutschen Städten und im GREIX.
Das Wohnen-auf-Zeit-Segment (befristete, meist möblierte Angebote) bleibt seit 2018 weitgehend stabil. Die Zunahme beträgt seitdem nur noch 8,4 Prozent in den acht größten deutschen Städten und 7,1 Prozent im GREIX. Reguläre Angebote bleiben mit 73 Prozent (GREIX) beziehungsweise 63 Prozent (Top 8-Städte) zwar dominant, ihr Anteil sinkt jedoch kontinuierlich.
„Was die bloßen Mietpreiszahlen nur bedingt zeigen: Der Markt verändert sich strukturell. Reguläre Inserate sind seit 2015 um über ein Fünftel zurückgegangen, während möblierte unbefristete Angebote sich in den Metropolen mehr als verdreifacht haben. Wer heute in einer Großstadt über die gängigen Plattformen eine Wohnung sucht, trifft zunehmend auf Konditionen, die vor zehn Jahren noch eine Ausnahme waren“, so Jonas Zdrzalek.
Alle Auswertungsdaten des GREIX-Mietpreisindex sind unter https://www.kielinstitut.de/de/institut/forschungszentren/makrooekonomie/makrofi... frei verfügbar.
Methodischer Hinweis
Die Preisentwicklung des GREIX-Mietpreisindex wird als Index berechnet. Dadurch können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führen viele Inserate mit besonders hochpreisigen Mieten, etwa aufgrund einer guten Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt aber nicht unbedingt eine generelle Steigerung der Mieten zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der angebotenen Mietwohnungen.
Über den GREIX-Mietpreisindex
Was ist der German Real Estate Index (GREIX)?
Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein am Kiel Institut für Weltwirtschaft angesiedeltes, durch öffentliche Fördermittel finanziertes Forschungsprojekt zur Erhöhung der Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt. Dazu gibt es regelmäßig Veröffentlichungen zur Entwicklung der Transaktionspreise (GREIX-Kaufpreisindex) sowie zur Entwicklung der Angebotsmieten (GREIX-Mietpreisindex). Neben den Preisentwicklungen werden regelmäßig Sonderauswertungen veröffentlicht, etwa zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage oder dem energetischen Zustand.
Was ist der GREIX-Mietpreisindex?
Der GREIX-Mietpreisindex ist ein Mietpreisindex für Deutschland auf Basis von Angebotsmieten für Wohnungen aus mehreren Plattformen. Er bildet die Mietpreisentwicklung einzelner Städte und Regionen seit 2012 ab und basiert auf mehreren Millionen Inseratsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes können Trends am Mietmarkt analysiert und der Preisentwicklung des GREIX-Kaufpreisindex gegenübergestellt werden. Unter https://www.kielinstitut.de/de/institut/forschungszentren/makrooekonomie/makrofi... stehen Mietpreisindizes für derzeit 37 Städte und Regionen frei zur Verfügung. Nach und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.
Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Mietpreisindizes verwendet?
Die Datengrundlage bildet die VALUE Marktdatenbank (https://www.value-marktdaten.de/portfolio/immobilienmarktdaten/). Sie basiert auf einer umfangreichen Sammlung sorgfältig aufbereiteter Immobilienmarktdaten aus mehr als 100 Quellen. Die Auswertung der Angebotsmieten wird mit neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode) vorgenommen. Der GREIX-Mietpreisindex steht somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität.
Medienkontakt:
Friederike McKeague
Kommunikation GREIX
T +49 151 41437895
friederike.mckeague@kielinstitut.de
Kiel Institut für Weltwirtschaft
Standort Kiel
Kiellinie 66
24105 Kiel
Standort Berlin
Chausseestraße 111
10115 Berlin
Kontakt
+49 431 8814-1
www.kielinstitut.de
Dr. Jonas Zdrzalek
Kiel Institute Researcher
jonas.zdrzalek@kielinstitut.de
Steffen Zetzmann
Kiel Institute Researcher
steffen.zetzmann@kielinstitut.de
Dr. Francisco Osswald do Amaral
Kiel Institute Fellow
francisco.amaral@kielinstitut.de
Mietpreisentwicklung Nominal/Real
Copyright: Kiel Institut für Weltwirtschaft
Mietpreisentwicklung Großstädte und GREIX
Copyright: Kiel Institut für Weltwirtschaft
Merkmale dieser Pressemitteilung:
Journalisten, Wirtschaftsvertreter, Wissenschaftler
Gesellschaft, Politik, Wirtschaft
überregional
Forschungs- / Wissenstransfer
Deutsch
Mietpreisentwicklung Nominal/Real
Copyright: Kiel Institut für Weltwirtschaft
Mietpreisentwicklung Großstädte und GREIX
Copyright: Kiel Institut für Weltwirtschaft
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