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Ferienwohnungen statt Mietwohnungen, steigende Immobilienpreise und verdrängte Einheimische – was bislang vor allem aus Großstädten wie Barcelona bekannt ist, zeigt sich zunehmend auch in touristisch geprägten Regionen im ländlichen Raum. Ein Forschungsprojekt an der Katholischen Universität Eichstätt-Ingolstadt (KU) untersucht diese Entwicklung nun systematisch. Im Fokus steht die „Touristifizierung“ von Wohnimmobilienmärkten in alpinen Tourismusregionen – ein Prozess, der weitreichende Folgen für lokale Gemeinschaften haben kann.
Seit April 2025 fördert die Deutsche Forschungsgemeinschaft (DFG) das Projekt „Touristifizierung der Wohnimmobilienmärkte im ländlichen Raum“ unter der Leitung von Prof. Dr. Christian Steiner, Leiter des Lehrstuhls für Humangeographie an der KU, und seinem ehemaligen Kollegen Prof. Dr. Gerhard Rainer, mittlerweile Inhaber des Lehrstuhls für Humangeographie an der Universität Passau. An der KU ist zudem Dr. Simon Dudek als wissenschaftlicher Mitarbeiter beteiligt.
„Unter Touristifizierung versteht man einen strukturellen Wandel von Siedlungen, aber auch von Gesellschaft durch einen immer größeren Einfluss des Tourismus“, erklärt Christian Steiner. Besonders sichtbar werde dieser Wandel, wenn klassische Wohnraumnutzungen zunehmend durch touristische Angebote verdrängt werden – etwa durch Ferienwohnungen oder kurzfristige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb. Während diese Dynamiken in Großstädten bereits intensiv erforscht sind, fehlt bislang eine systematische und tiefgreifende Analyse für ländliche Regionen. Hier setzt Steiners Projekt an. Mit seinen Kollegen untersucht er, wie sich touristische Nutzung, Kapitalinvestitionen und neue Vermarktungsstrukturen auf Wohnimmobilienmärkten in stark frequentierten alpinen Tourismusregionen gestalten – und wie sie sich sozio-ökonomisch auswirken.
Ein zentraler Treiber der Touristifizierung in ländlichen Regionen ist laut Steiner die zunehmende Attraktivität von Ferienwohnungen als Kapitalanlage. „Entscheidend ist, dass in diesen Short-Term-Rentals die erzielbare Mietrendite um ein Vielfaches höher ist als bei der Dauerwohnvermietung“, erläutert der Geograph. Dies führe zu einem starken Anreiz, Wohnraum in touristische Nutzung umzuwandeln. Verstärkt wird dieser Trend durch professionelle Vermittlungsagenturen, die den Einstieg in den Markt erleichtern, indem sie nicht nur Wohnungen als Makler vermitteln, sondern z.B. auch das Pricing übernehmen, die Gäste betreuen oder den Putzdienst engagieren. „Das geht so weit, dass solche Agenturen auch bei der Finanzierung über lokale Banken behilflich sind, eine Inventarliste zur Ausstattung der Wohnung bereitstellen oder sie gleich selbst einrichten. Damit ist alles, was man zur Ferienvermietung benötigt, Geld.“ Dadurch werde der Markt auch für Investoren interessant, die keinen persönlichen Bezug zur Region haben. Was früher oft ein Nebenerwerb für lokale Familien war, entwickle sich zunehmend zu einem renditeorientierten Geschäftsmodell. Gleichzeitig lässt sich diese Entwicklung im ländlichen Raum schwerer kontrollieren als in Großstädten, unterstreicht Steiner: „Normalerweise ist das gesamte Gemeindegebiet für die touristische Nutzung zugelassen, die Feriennutzung verbreitet sich überall – nicht nur in bestimmten Vierteln.“
Die Auswirkungen sind vielerorts bereits deutlich sichtbar. In touristischen Gemeinden wie Garmisch-Partenkirchen sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren massiv gestiegen. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus, gebaut in den 1960ern, unsaniert, kostete 2014 etwa 600.000 Euro – 2022 lag der Preis für so eine Immobilie bei 1,4 Millionen. „Wir haben errechnet, dass man über das gesamte Erwerbsleben ein durchschnittliches Haushaltseinkommen von 213.000 Euro brutto pro Jahr bräuchte, um so eine Immobile hier zu finanzieren“, berichtet Steiner. Für viele Einheimische – insbesondere junge Menschen – sei Wohneigentum damit praktisch unerreichbar geworden. Auch der Mietmarkt gerate zunehmend unter Druck. „Junge Menschen, die in Garmisch eine Familie gründen wollen, müssen ausweichen auf einen Umkreis von 15 bis 20 Kilometer.“
Zu den ökonomischen Folgen kommen Auswirkungen auf das soziale Gefüge: Traditionelle Nachbarschaften verändern sich, lokale Gemeinschaften geraten unter Druck. Christian Steiner verweist auf Gespräche im Rahmen der Vorstudien zum DFG-Projekt: „Ein Bürgermeister sagte uns: Die Leute, denen diese Wohnungen gehören, sind nicht bei uns im Fußballverein, in der Bergwacht oder der freiwilligen Feuerwehr aktiv. Wenn wir immer mehr Ferienwohnsitze bekommen, stirbt unsere Gemeinschaft hier vor Ort.“
Touristisch geprägte Kommunen stehen vor einem strukturellen Dilemma: Einerseits erkennen viele Akteure die Problematik, andererseits sind sie an bestehende Marktmechanismen und rechtliche Rahmenbedingungen gebunden. „Es entsteht eine Spirale, aus der keiner aussteigen kann“, beschreibt Steiner die Situation. „In Deutschland gibt es bisher kein richtig funktionierendes Rechtsinstrument.“ Im internationalen Vergleich hofft das Forschungsteam nun unter anderem darauf, effektive politische Lösungsansätze zu identifizieren.
Untersucht werden alpine Tourismusregionen in Österreich, Italien und der Schweiz. Als konkrete Fallbeispiele dienen Wolkenstein und Region in Südtirol, Kitzbühel in Österreich und Davos in der Schweiz. Ziel ist es, zu vergleichen, wie die Akteure vor Ort mit der Problematik Touristifizierung umgehen und welche Lösungen sie zu realisieren versuchen. Im Zentrum steht weniger der Vergleich der Problemlagen – diese seien ähnlich –, sondern die Frage, wie unterschiedliche rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen das Handeln vor Ort beeinflussen. Die Erkenntnisse sollen schließlich verglichen werden mit den Ergebnissen der Vorstudien in Deutschland. „Geplant ist es, Handlungsempfehlungen für nationale Regierungen abzuleiten und herauszuarbeiten, was wir voneinander lernen können oder auch nicht“, erläutert Christian Steiner.
Methodisch setzt das Projekt auf eine Kombination aus quantitativen und qualitativen Datenanalysen sowie qualitativer Feldforschung. Dazu gehören unter anderem statistische Auswertungen, rechtliche Einordnungen sowie Interviews mit lokalen Akteuren. „Das Etablieren von Vertrauensbeziehungen und das Aufbauen eines Netzwerks vor Ort ist ein wesentlicher Teil unseres Forschungsansatzes“, sagt Steiner. Sein Kollege Gerhard Rainer startete bereits die Feldphase in Südtirol, er selbst will mit Simon Dudek gemeinsam in der Schweiz bald nachziehen. Das Projekt läuft noch bis zum Frühjahr 2028. Dann will das Team die komplexen Wechselwirkungen zwischen Tourismus, Immobilienmarkt und lokalen Strukturen im ländlichen Raum aufgearbeitet und eine Grundlage für zukünftige politische und planerische Entscheidungen geschaffen haben.
Prof. Dr. Christian Steiner - Christian.Steiner@ku.de
Prof. Dr. Christian Steiner
Quelle: upd
Copyright: upd
Merkmale dieser Pressemitteilung:
Journalisten, jedermann
Geowissenschaften, Tier / Land / Forst, Wirtschaft
überregional
Buntes aus der Wissenschaft, Forschungsprojekte
Deutsch
Prof. Dr. Christian Steiner
Quelle: upd
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